Det har alltid varit viktigt att teckna ett bra och tydligt hyresavtal och gör man rätt från start slipper man problem senare. I samband med covid-19 och nu även det förändrade ekonomiska läget har det blivit ännu viktigare med välskrivna kommersiella hyresavtal.
För dig som behöver fördjupade kunskaper i omfattande och komplexa hyresavtal rekommenderar vi kursen Fallgropar och hål i hyresavtalet. Behöver du redan nu ha en snabbgenomgång av vad som är viktigt att tänka på vid kommersiella avtal har vi sammanfattat ett antal punkter som du kan ta med dig vid nästa avtalsskrivning.
1. Skriftligt avtal är bättre än muntligt
Det låter kanske självklart men det tåls att upprepas. Ett skriftligt avtal som är undertecknat av båda parter bör upprättas innan tillträde till lokalen ges och hyresgästen flyttas in. Muntliga avtal är förvisso giltiga men desto svårare att bevisa. I avtalet är det också viktigt att ange parternas organisationsnummer. Det händer nämligen att parter byter namn och det kan i sin tur ge upphov till tveksamheter om organisationsnummer saknas i avtalet.
2. Sätt en preliminär tillträdesdag om lokalen eller fastigheten inte är färdig för bruk
Det vanligaste är att man i hyresavtal anger en fast hyrestid. Ibland är dock inte lokalen eller fastigheten som ska hyras färdigställd och då brukar en preliminär tillträdesdag anges. Vid sådana tillfället är det bra att det är tydligt dokumenterat och att avtalet är reglerat på så vis att det är möjligt att ändra tillträdesdagen och hyrestiden i avtalet. Ett alternativ är att hyresvärden har möjlighet att ändra tillträdesdagen men att det i avtalet finns ett specifikt datum då ett definitivt datum för tillträde ska anges. Om detta inte regleras har hyresvärden rätt att flytta fram hyrestiden flera gånger. Det kan även vara bra att skriva in en exitmöjlighet för att hyresvärden inte ska kunna flytta fram datumet hur många gånger som helst. Det kan även vara bra att avtala bort rätten till ersättning gentemot hyresgästen vid framflyttning av tillträdesdagen.
3. Klargör vem som har underhållsansvar för vad
Om det finns någon brist i lokalen som hyresvärden inte vill stå för ska detta anges i avtalet. Det är också viktigt att ha i åtanke att det inte endast är förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst som bestämmer skicket på lokalen utan det kan finnas krav från kommuner, exempelvis att lokalen ska vara i ett visst skick för att få hantera livsmedel. Vidare bör det i avtalet regleras vad lokalen ska användas till. Som hyresgäst vill man oftast undvika en alltför specifik formulering av användningsområden då det begränsar vad lokalen får användas till. Samtidigt vill hyresvärden oftast det motsatta, det vill säga att lokalens användning inte ska kunna förändras för mycket. Utgå från vad som är skäligt för båda parter. Det bästa tillfället för att reglera ansvar är när man skriver avtalet.
4. Avtala om vilket skick lokalen ska vara i när den lämnas tillbaka
Att lokaler slits när de används tillhör det vanliga och praxis är att lokalen ska lämnas tillbaka i godtagbart skick. Även här är det bra att redan på förhand avtala om vad som anses vara godtagbart skick. Som hyresgäst har man vanligtvis inte skyldighet att sätta lokalen i ett bättre skick men däremot måste man se till att den fungerar för verksamheten.
5. Möjligheten att åberopa Force Majeure
De senaste åren har präglats av osäkerhet och flertal omvärldshändelser har påverkat parters möjlighet att hyra och hyra ut lokaler och fastigheter. Force Majeure har därför kommit att diskuteras allt flitigare. Klausulen ger rätt till att tillfälligt eller permanent slippa utföra en avtalad prestation. I hyresvärdens fall är innebär det tillhandahållandet av en lokal, exempelvis vid en naturkatastrof. Å andra sidan säger hyreslagen att om lokalen blir så pass förstörd att den inte kan användas förfaller hyresavtalet och därmed är det oklart vilket nytta Force Majeure har i Sverige.
Som hyresgäst är det väldigt svårt att tillämpa klausulen. Hyresgästens ansvar gentemot hyresvärden är att betala hyra. Att åberopa Force Majeure skulle kräva att denna möjlighet helt och hållet försvinner, exempelvis om de allmänna betalningsmedlen kollapsar. Vid ett sådant tillfälle är det möjligt att man tillfälligt inte behöver betala hyran och att avtalet inte sägs upp på grund av detta.
